Jak dochodzić wierzytelności od dłużnika hipotecznego?

Hipoteka jest jednym z najczęściej stosowanych sposobów zabezpieczania wierzytelności pieniężnych. Zazwyczaj obciąża ona nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dłużnik hipoteczny należy więc do grupy dłużników rzeczowych, którzy w przeciwieństwie do dłużników osobistych, odpowiadają wobec wierzyciela jedynie określonym składnikiem majątku, a nie jego całością. W praktyce oznacza to, że gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką w wysokości 200 tysięcy złotych, a komornik sprzeda ją za 150 tysięcy złotych, to wierzyciel nie może żądać zaspokojenia ponad kwotę uzyskaną ze sprzedaży.

Zakres zabezpieczenia wierzytelności

W sytuacji nieterminowego płacenia rat przez dłużnika hipotecznego wierzyciel ma prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości zanim zostaną zaspokojeni wierzyciele osobiści. Bez znaczenia jest wtedy również fakt, czyją własnością stała się obciążona nieruchomość. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego musi nastąpić zgodnie z przepisami o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, wierzyciel jest więc zatem zmuszony do uzyskania wcześniej tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi. Zakres zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności nie ogranicza się jednak tylko do samej nieruchomości – może on obejmować także: przynależności nieruchomości, inne części składowe, które pozostają na nieruchomości oraz roszczenia właściciela o zapłatę czynszu za najem lub dzierżawę.

Przynależności nieruchomości

Za przynależności nieruchomości uznaje się rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem, a więc: meble, maszyny rolnicze czy sprzęt AGD i RTV. Rzeczy ruchome muszą jednak pozostawać z nieruchomością w faktycznym związku, gdyż inaczej nie można uznać ich jej przynależność (ważna jest zatem np. więź gospodarcza). Przynależnością nigdy nie może być natomiast rzecz nienależąca do właściciela obciążonej hipoteką nieruchomości. W przypadku zbycia przez dłużnika rzeczy, które są przynależnością nieruchomości, pozostają one objęte hipoteką do czasu ich fizycznego pozostawania na nieruchomości – wyjątek stanowią rzeczy zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, których umowa sprzedaży jest stwierdzona pismem z urzędowo poświadczoną datą.

Objęte hipoteką zostają również przynależności, które pojawiły się na nieruchomości po ustanowieniu obciążenia. Wierzyciel i dłużnik mogą jednak zaznaczyć w umowie, że przynależności nieruchomości nie będą objęte zakresem zabezpieczenia hipotecznego. Komornik zajmując nieruchomość, zajmuje również znajdujące się na jej terenie przynależności. Do momentu zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, wierzyciel nie ma prawa sprzeciwiać się usunięciu jej przynależności, jeśli tylko właściciel nie narusza w ten sposób zasad prawidłowej gospodarki (są to działania, które właściciel nieruchomości podjąłby bez względu na istnienie na niej hipoteki).

Po usunięciu przynależności z terenu nieruchomości nie ma już na nich zabezpieczenia hipotecznego – wpływa to więc na zmniejszenie się zakresu ochrony wierzyciela. W jego interesie leży więc sprzeciwienie się tego rodzaju działaniom dłużnika. Wierzyciel wytacza w tym celu stosowne powództwo przeciwko właścicielowi nieruchomości. Od momentu zajęcia nieruchomości przez komornika wierzyciel ma prawo sprzeciwiać się usuwaniu jej przynależności w każdym wypadku (nawet, gdy nie narusza to zasad prawidłowej gospodarki). Brak takiego sprzeciwu będzie oznaczać, że zabezpieczenie na danych przynależnościach wygaśnie.

Części składowe nieruchomości

Mianem części składowej nieruchomości określa się wszystko, czego nie można od niej odłączyć bez uszkodzenia i istotnej zmiany nieruchomości lub bez uszkodzenia i istotnej zmiany odłączonego przedmiotu. Może więc być to: instalacja grzewcza zamontowana na nieruchomości, drzwi, okna lub piece kaflowe. Tak samo jak w przypadku przynależności, hipoteka na częściach składowych utrzymuje się do momentu ich faktycznego pozostawania na nieruchomości – wyjątkiem o tej reguły jest zbycie ich w ramach prawidłowej gospodarki i z umową sprzedaży stwierdzoną pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka nie może obejmować odłączonych części składowych, jeśli przypadają one dzierżawcy, a także tych, które przypadają użytkownikowi lub osobie posiadającej prawo do służebności, jeżeli prawa ich powstały wcześniej niż ustanowiono hipotekę. Analogicznie jak w przypadku przynależności wierzyciel może sprzeciwiać się zbyciu części składowych nieruchomości, gdy nieruchomość zostanie zajęta przez komornika.

Roszczenia właściciela z tytułu czynszu za wynajem lub dzierżawę

Hipoteka obejmuje również roszczenia właściciela nieruchomości z tytułu czynszu za wynajem lub dzierżawę. Rozciąga się ona także na nieuiszczony jeszcze czynsz. W praktyce oznacza to, że w momencie pobrania czynszu przez właściciela nieruchomości, hipoteka wygasa w stosunku do zapłaconej raty. Po zajęciu nieruchomości przez komornika czynsz otrzymuje wierzyciel hipoteczny. Jeśli czynsz został pobrany z góry za więcej niż jeden pełny okres płatności, który przypadł po zajęciu nieruchomości przez komornika, nie ma to skutku względem wierzyciela – wyjątkiem są opłaty ujawnione w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki. W pozostałych przypadkach wierzyciel ma więc prawo domagać się ponownej zapłaty od najemcy lub dzierżawcy. Po zajęciu nieruchomości przez komornika jej właściciel nie ma także możliwości rozporządzania roszczeniem o czynsz najmu lub dzierżawy – nie może więc zrzec się go czy odnowić.

Jak wierzyciel hipoteczny dochodzi zaspokojenia należności?

W celu dochodzenia wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy przeciwko właścicielowi nieruchomości będącemu dłużnikiem rzeczowym. Wierzyciel musi więc wystąpić z pozwem o zapłatę ze wskazaniem ograniczenia odpowiedzialności dłużnika do obciążonej hipoteką nieruchomości. Sąd w orzeczeniu powinien także wskazać, że dłużnik ponosi odpowiedzialność tylko z jednego składnika majątku – w tym przypadku nieruchomości. Brak takiej wzmianki w oświadczeniu oznacza, że sąd powinien jej dokonać najpóźniej w momencie nadawania klauzuli wykonalności, na której podstawie przeprowadza się egzekucję tylko do obciążonej hipoteką nieruchomości.

Dłużnik ma prawo powołać się na to ograniczenie w toku postępowania egzekucyjnego.
Sprzedaż nieruchomości przez dłużnika po wytoczeniu powództwa o spłatę wierzytelności
Zdarza się, że po wytoczeniu powództwa przeciwko właścicielowi nieruchomości, zbywa on do niej prawo na rzecz innej osoby. W takiej sytuacji wierzyciel nie musi wytaczać nowego powództwa przeciwko nowemu właścicielowi. Nabywca może więc wejść do procesu na miejsce zbywcy za zgodą wierzyciela hipotecznego. Prowadzi to do tego, że nabywca staje się pozwanym i to przeciw niemu wydaje się tytuł egzekucyjny.

Sprzedaż nieruchomości podczas procesu nie ma więc wpływu na jego tok i może on dalej skutecznie przebiegać. Prowadzenie postępowania egzekucyjnego przeciwko nowemu właścicielowi nieruchomości, wiąże się jedynie z podjęciem stosownych kroków na etapie nadawania tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Wierzyciel hipoteczny musi wykazać wtedy, że obowiązek zapłaty wierzytelności przeszedł na inną osobę, np. przez złożenie kopii aktu notarialnego, która potwierdzi zmianę właściciela nieruchomości.

0 0 vote
Article Rating
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments